01Qué cambió con la Ley 108-05
Quedó prohibida la expedición de constancias anotadas (art. 129), salvo en el régimen de condominio. Pero las que existen siguen existiendo, y son muchas: un derecho registrado sobre una porción de una parcela mayor, sin plano individual y sin designación catastral propia.
02Se puede transferir. El problema es lo que recibe el comprador
El derecho existe y se transfiere. Lo que pasa es que quien compra recibe exactamente el mismo problema: una porción sin plano ni designación propia.
03Los momentos en que aparece el bloqueo
- Antes de vender. El comprador informado pregunta, y el precio lo nota.
- Antes de hipotecar. Es habitual que el banco lo exija.
- Antes de repartir entre herederos. No se reparte en naturaleza lo que no está delimitado.
- Antes de construir. Para tener seguridad de que se construye dentro del terreno propio.
04Hay dos vías, y conviene conocerlas
La regularización parcelaria individualiza la porción por la vía administrativa, sin proceso judicial, cuando se cumplen cuatro condiciones (art. 5 de la Resolución 790-2022, modificada por la Resolución 82-2025): que no se presenten objeciones por conflictos de derechos sobre la porción, ni antes de la aprobación de los trabajos técnicos ni durante la emisión de los Certificados de Título; que la ocupación material del terreno sea pacífica; que los límites de esa ocupación estén manifiestamente establecidos en el terreno; y que la extensión superficial conste claramente en el asiento registral.
El deslinde es el proceso contradictorio (art. 10), con tres etapas: técnica, judicial — que termina con sentencia — y registral, que termina con el Certificado de Título (art. 11).