Deslinde de terrenos
Si tu terreno está amparado en una Constancia Anotada, no tiene designación catastral propia ni plano individual. Ese es el bloqueo que aparece cuando quieres vender, hipotecar o repartir el inmueble. Individualizar esa porción es lo que la convierte en una parcela con plano y designación propias.
Qué es una Constancia Anotada, y por qué bloquea
Con la Ley 108-05 quedó prohibida su expedición (art. 129), salvo en el régimen de condominio, pero siguen existiendo muchas. El titular tiene un derecho sobre una porción de una parcela mayor, sin plano individual y sin designación catastral propia. En la práctica: el derecho existe, pero no está delimitado sobre el terreno.
Deslinde es como se llama corrientemente a la individualización de esa porción. El reglamento distingue dos caminos — la vía administrativa y el proceso contradictorio — y más abajo se ven los dos: no siempre hace falta ir a un juez.
Cuándo hay que individualizar la porción
- Antes de vender: el comprador recibe el mismo problema si la porción no está individualizada.
- Antes de constituir hipoteca: es habitual que el banco lo exija.
- Antes de repartir entre herederos: para que cada porción exista por separado.
- Antes de construir: para tener la seguridad de que se edifica dentro de sus límites.
Hay dos caminos, y no siempre hace falta ir a un juez
El Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde (Resolución 790-2022) distingue:
- Regularización parcelaria — vía administrativa. El titular de una Constancia Anotada individualiza su porción sin proceso judicial, siempre que se cumplan cuatro condiciones (art. 5, modificado por la Resolución 82-2025): que no se presenten objeciones por conflictos de derechos sobre la porción, ni antes de la aprobación de los trabajos técnicos ni durante la emisión de los Certificados de Título; que la ocupación material del terreno sea pacífica; que los límites de esa ocupación estén manifiestamente establecidos en el terreno; y que la extensión superficial conste claramente en el asiento registral.
- Deslinde — proceso contradictorio (art. 10), con tres etapas (art. 11): técnica (el levantamiento parcelario, que termina con la aprobación de la Dirección Regional), judicial (el proceso que da garantías a los demás titulares y colindantes para reclamar, y que termina con sentencia) y registral (que termina con la expedición del Certificado de Título).
El aviso a los colindantes que sorprende a mucha gente
Antes de empezar el trabajo de campo hay que comunicar a los colindantes y a los titulares de derechos, por escrito con acuse de recibo o por acto de alguacil, con al menos diez días calendario de anticipación, indicando fecha, hora y lugar (art. 12 de la Resolución 790-2022).
Quién puede presentarlo
Los trabajos de mensura que entran a la Jurisdicción Inmobiliaria solo los presenta un profesional habilitado por la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales: agrimensor con exequátur vigente y colegiatura activa en el CODIA (art. 19 del Reglamento General de Mensuras Catastrales, Resolución 789-2022). Un levantamiento hecho por quien no está registrado no entra al expediente.
Qué se entrega, y en qué sistema
Plano en coordenadas UTM zona 19Q, referidas a la Red de Estaciones Permanentes de la Jurisdicción Inmobiliaria (art. 114), con las medidas lineales, rumbos, superficie y coordenadas proyectivas de todos los vértices de la parcela (art. 115).
Dónde se presenta
Ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales que corresponde a la demarcación del inmueble. Son cuatro (art. 12): Central (sede Santo Domingo de Guzmán), Este (Santa Cruz del Seibo), Norte (Santiago de los Caballeros) y Noreste (San Francisco de Macorís).
Qué pasa después de presentado
La Dirección Regional califica el expediente, aprobándolo o rechazándolo con las causas que lo justifican, dentro de los cuarenta y cinco días hábiles siguientes a su presentación (art. 52). Ese es el plazo de calificación del expediente ya presentado — no la duración del deslinde: el trabajo de campo y gabinete tiene su propio tiempo, y en el deslinde hay además una etapa judicial.
Cómo funciona el proceso
Documentación
Reunir la documentación del inmueble y la Constancia Anotada.
Determinar la vía
Regularización parcelaria, si se cumplen las condiciones del art. 5 de la Resolución 790-2022, o deslinde con proceso contradictorio.
Autorización
Solicitar la autorización del trabajo de mensura.
Aviso a colindantes
Comunicar a colindantes y titulares de derechos con al menos diez días calendario de anticipación, indicando fecha, hora y lugar (art. 12).
Trabajo de campo
Determinación de los vértices de la parcela sobre el terreno.
Plano y expediente
Elaboración del plano en UTM 19Q y del expediente técnico.
Presentación y calificación
Presentación ante la Dirección Regional que corresponda, que califica el expediente dentro de los 45 días hábiles siguientes (art. 52).
Etapa judicial
En el deslinde, el proceso que da garantías a los demás titulares y colindantes, y que termina con sentencia de aprobación.
Etapa registral
Expedición del Certificado de Título y del Registro Complementario.
Preguntas frecuentes
¿Qué es exactamente una Constancia Anotada?+
¿Puedo vender sin deslindar?+
¿Quién puede hacerlo?+
¿Cuánto tarda?+
¿En qué sistema se entrega el plano?+
¿Necesitas deslindar un terreno?
Envía tu solicitud diciendo dónde está el inmueble y qué necesitas. Llega directamente al agrimensor de tu demarcación.